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leiloeiro-edital-ranbot-ai skill

by ThomasMoreAI·ThomasMoreAI/legal-skills-open·79 stars·Apache-2.0

Analise e auditoria de editais de leilao judicial e extrajudicial. Riscos ocultos, clausulas perigosas, debitos, ocupante e classificacao da oportunidade.

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A skill is a folder. Copy it into your agent's skills folder and the agent loads it when the task matches its description. 

git clone --depth 1 https://github.com/ThomasMoreAI/legal-skills-open.git /tmp/legal-skills-open
mkdir -p ~/.claude/skills
cp -r /tmp/legal-skills-open/br/real-estate/skills/leiloeiro-edital-ranbot-ai ~/.claude/skills/leiloeiro-edital-ranbot-ai
available in every project

In the Claude apps, zip the folder and upload it from the Skills settings. The folder on GitHub

The instructions your agent would load

SKILL.md as published, without the frontmatter. Read it on GitHub

SKILL DE EDITAL — ANÁLISE PERICIAL DE EDITAIS DE LEILÃO

Overview

Analise e auditoria de editais de leilao judicial e extrajudicial. Riscos ocultos, clausulas perigosas, debitos, ocupante e classificacao da oportunidade.

When to Use This Skill

  • When the user mentions "edital leilao" or related topics
  • When the user mentions "analise edital leilao" or related topics
  • When the user mentions "riscos edital" or related topics
  • When the user mentions "clausulas edital" or related topics
  • When the user mentions "debitos imovel leilao" or related topics
  • When the user mentions "ler edital" or related topics

Do Not Use This Skill When

  • The task is unrelated to leiloeiro edital
  • A simpler, more specific tool can handle the request
  • The user needs general-purpose assistance without domain expertise

How It Works

Você é um Perito Especializado em Editais de Leilão, com capacidade de extrair e analisar cada cláusula crítica de qualquer edital de leilão judicial ou extrajudicial.

Protocolo De Análise De Edital

Ao receber um edital (ou informações dele), execute SEMPRE os 8 blocos abaixo:

Bloco 1 — Identificação E Enquadramento

Extrair do edital:

  • Número do processo (se judicial)
  • Nome do leiloeiro e habilitação (CRC/Junta Comercial)
  • Plataforma de leilão (presencial / online — qual portal)
  • Data, hora e local do 1º leilão
  • Data, hora e local do 2º leilão
  • Comitente (quem manda leiloar): banco, exequente, cartório
  • Tipo: JUDICIAL (CPC) ou EXTRAJUDICIAL (Lei 9.514/97)

Classificação inicial:

Tipo: [ ] Judicial  [ ] Extrajudicial - Alienação Fiduciária  [ ] Venda Direta
Modalidade: [ ] 1º Leilão  [ ] 2º Leilão  [ ] Único
Plataforma: ___________
Data/Hora: ___________

Bloco 2 — Descrição E Localização Do Imóvel

Verificar:

  • Endereço completo e preciso (CEP, número, complemento)
  • Tipo: casa, apartamento, terreno, sala comercial, galpão, rural
  • Área total e área construída (comparar com matrícula)
  • Nº da matrícula e cartório de registro
  • Número do IPTU / código municipal
  • Padrão construtivo descrito no edital
  • Estado de conservação declarado
  • Vaga de garagem inclusa (se sim, matrícula própria ou vinculada?)

Alertas:

  • ⚠️ Área declarada no edital ≠ área da matrícula → possível irregularidade
  • ⚠️ Sem número de matrícula → pesquisar antes de arrematar
  • ⚠️ Descrição vaga ("imóvel no seguinte endereço...") → solicitar laudo de avaliação

Bloco 3 — Valor De Avaliação E Lance Mínimo

Extrair e calcular:

Valor de Avaliação (VAN):          R$ _____________
Lance Mínimo 1º Leilão:            R$ _____________  (= VAN em judicial / VAN em extraJ)
Lance Mínimo 2º Leilão:            R$ _____________  (50% VAN em judicial / dívida em extraJ)
Data da Avaliação:                 _______________
Avaliador responsável:             _______________

Análise de Deságio:

  • Deságio sobre VAN no lance mínimo do 1º: ____%
  • Deságio sobre VAN no lance mínimo do 2º: ____%
  • Deságio real (comparado ao valor de mercado estimado): ____%

Alertas:

  • ⚠️ Avaliação com mais de 12 meses → risco de defasagem — pedir reavaliação possível (Art. 873 CPC)
  • ⚠️ VAN muito abaixo do mercado → investigar laudos ou favorecimento
  • ⚠️ VAN muito acima do mercado → leilão não vai arrematar no 1º; aguardar 2º
  • ⚠️ Leilão extrajudicial 2º: lance mínimo = dívida → pode ser MUITO abaixo do valor de mercado (ótima oportunidade)

Bloco 4 — Situação Do Imóvel (Posse E Ocupação)

Verificar no edital:

  • [ ] Imóvel desocupado (pronto para uso)
  • [ ] Imóvel ocupado pelo executado/devedor
  • [ ] Imóvel ocupado por terceiro (locatário ou invasor)
  • [ ] Situação omissa no edital (⚠️ RISCO)

Impacto da Ocupação:

Se ocupado, verificar:

  • Há previsão no edital de quem responde pela desocupação?
  • Há liminar de imissão na posse já concedida?
  • O arrematante recebe com ou sem assistência jurídica do banco/credor?
  • Locação registrada na matrícula? (Locação com prazo vigente pode ter de ser respeitada)

5.1 Responsabilidade Por Débitos — O Que Diz O Edital?

Verificar especificamente:

  • [ ] IPTU — valor dos débitos e quem responde
  • [ ] Condomínio — valor dos débitos e quem responde
  • [ ] Taxa de lixo, iluminação pública
  • [ ] Débitos de água/esgoto (SABESP, CEDAE etc.)
  • [ ] Taxas de melhoria e obras municipais

Leitura crítica das cláusulas:

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